Voy a comprar un inmueble para mi actividad…¿yo o mi sociedad?

Muchos clientes, cuando van a invertir en inmuebles (no para especular, eso es otra cosa y nuestra opinión puede variar), siempre nos preguntan si lo compran ellos o su sociedad. Lógicamente estudiamos cada caso, pero generalmente aconsejamos que lo adquiera como persona física…eh aquí nuestras razones…

Si la nave la adquiere la sociedad y en el futuro ésta tiene dificultades, el inmueble podría perderse al ser embargado por los acreedores de la empresa. En cambio, si forma parte de su patrimonio particular, el inmueble no responde de los riesgos del negocio:

  • Si usted es administrador de la empresa, puede llegar a responder personalmente de las deudas de ésta, pero sólo en caso de que actúe de forma negligente.
  • También responderá con su patrimonio personal en los casos puntuales en los que avale personalmente alguna operación de la empresa.

Otra cuestión que debe prever es la posibilidad de que en el futuro la sociedad se liquide o se venda a un tercero:

  • En la liquidación, el cambio de titularidad del inmueble podría suponer consecuencias en el Impuesto sobre Sociedades de la propia empresa y en el IRPF del socio que se lo adjudicase, además del Impuesto sobre Operaciones Societarias (el 1% del valor adjudicado).
  • En caso de venta a terceros, podría suceder que éstos no quisieran adquirir el inmueble, viéndose en la necesidad de “separar” el inmueble de la empresa (con consecuencias similares en el Impuesto sobre Sociedades y en el IRPF).

Es cierto que si el inmueble lo compra la sociedad también existirán algunas ventajas (entre otras, mejorará la imagen de la empresa a efectos, por ejemplo, de solicitar financiación). No obstante, si usted no quiere arriesgar su inversión, generalmente lo más recomendable será que compre el inmueble como persona física, y que a continuación se lo alquile a la sociedad (lo cual le permitirá también complementar sus ingresos). Otras veces, cuando son varios inmuebles, puede recomendarse una actuación mixta, dependiendo de las circunstancias, destino de los mismos, etc.

Si usted es el administrador de la sociedad, pida que la junta de socios autorice el alquiler. Recuerde:

  • La ley prohíbe al administrador realizar transacciones con su sociedad, salvo que sean operaciones ordinarias de escasa relevancia y hechas en condiciones estándar.
  • No obstante, la sociedad puede levantar dicha prohibición y autorizar una determinada transacción con el administrador. Por tanto, lo mejor es que la junta de socios le autorice a alquilar la nave y que apruebe las condiciones del alquiler (renta, duración…). 

Es necesario que el alquiler se pacte en condiciones de mercado. Para ello, consulte anuncios de naves similares que estén en alquiler en la misma zona y por supuesto, deberá repercutir IVA e imputar los ingresos en su renta. Así mismo, el IVA y el gasto será deducible para la sociedad.

Si quieres consultarnos